Visión

El ascenso del inversor privado en bienes raíces

La creciente influencia y participación del inversor "promedio" está aquí para quedarse, ya que el acceso a la información y los mercados empodera al individuo.

23 de marzo de 2021

El debut en la Bolsa Internacional de Valores Inmobiliarios (IPSX) en Londres y su ambición de crear un mercado líquido para activos individuales es indicativo de un cambio estructural más grande en la accesibilidad de los bienes raíces para los inversores no institucionales. El reciente cambio de reglas de la SEC (la Comisión de Bolsa y Valores) que moderniza las reglas de colocación privada también representa un cambio radical en la industria hacia mercados de capital privado más inclusivos y accesibles. La creciente influencia y participación del inversor "promedio" está aquí para quedarse, ya que el acceso a la información y los mercados empodera al individuo.

Eliminando las barreras para invertir

La revolución de los inversores minoristas con el ascenso de los traders Reddit y Robinhood es quizás una señal de lo que podemos esperar ver un día en bienes raíces privados. De la misma manera que la tecnología y el acceso a la información han reducido las barreras de inversión en los mercados públicos, también estamos viendo lo mismo en los mercados privados. Como ejemplo, la SEC está explorando activamente cómo pueden ampliar el acceso minorista a los mercados privados, dado que el número de empresas que cotizan en bolsa ha disminuido un 39% en los últimos 25 años. Los inversores buscan cada vez más oportunidades para superar a los mercados públicos, y el sector inmobiliario privado (entre otros) se beneficia de ello.

Mayor transparencia y acceso

El Crowdfunding y la sindicación en el sector inmobiliario privado, aunque todavía está en su infancia, tiene el efecto de educar y crear conciencia entre la comunidad de inversores. Un gran ejemplo es CrowdStreet en los EE.UU. o BrickVest en Europa. Desde su lanzamiento en 2014, CrowdStreet ha cerrado 473 ofertas de inversión en bienes raíces comerciales y recaudado $1,7 mil millones a través de su plataforma en línea. Si bien puede parecer insignificante, este es un cambio drástico en un corto período de tiempo y no están solos. La clave aquí es que los bienes raíces han sido históricamente una clase de activos opacos con poca transparencia. A medida que la facilidad de abastecimiento, análisis y comparación mejora, continuará permitiendo la inversión en bienes raíces para una población de inversores más amplia. 

Impacto de la influencia social

Uno de los efectos secundarios de un acceso más amplio y una población de inversores descentralizada es el impacto de la influencia social y la transmisión de información. Como mencioné anteriormente, el “Reddit traders short squeeze” es un excelente ejemplo de esto. El comportamiento del rebaño está presente en los mercados privados y conduce a la euforia y al comportamiento de riesgo de la misma manera que los mercados públicos. La diferencia clave, sin embargo, es que los bienes raíces tiene un retraso de tiempo. En una clase de activos altamente cíclicos como los bienes raíces, este comportamiento de rebaño puede conducir rápidamente a un desequilibrio en la oferta y la demanda. Solo tienes que echar un vistazo a un foro como BiggerPockets para ver el frenesí de bienes raíces que existe alrededor de "fix and flip" o "wholesaling".

Popularización de la sindicación inmobiliaria

Los bienes raíces siempre han sido un generador de riqueza. Con un mayor acceso al capital estamos viendo ahora la reencarnación del "Mom-and-Pop Investor" en el "Mum-and-Pop GP"; o la popularización de la sindicación inmobiliaria. En la ciencia del comportamiento hay un término llamado el principio de familiaridad. Describe nuestra tendencia a desarrollar preferencias por las cosas simplemente porque estamos familiarizados con ellas. A medida que los bienes raíces se vuelven cada vez más accesibles para una población de inversores más amplia, será interesante ver cómo se desarrolla el principio de familiaridad. A la gente le encantan los ladrillos, y espero ver mayores asignaciones a bienes raíces, pero los inversores deben asegurarse de que se mantenga la disciplina de inversión.

La importancia de un marco de inversión

En ese sentido, Koda Capital (una empresa de gestión de patrimonio privado) recientemente publicó un documento que disfruté llamado ‘Aprovechando la Oportunidad – Una Perspectiva de los Empresarios de Tecnología'. El documento destaca la importancia de contar con un marco de inversión: un plan que ayude a evitar errores, proporcione estructura, disciplina y gobernanza. Con un mayor acceso y disponibilidad de capital y oportunidades, los inversores deben aplicar un enfoque estructurado para administrar su patrimonio. Una de las razones por las que a los inversores privados les gustan los bienes raíces privados se debe al control. Del mismo modo, un marco de inversión garantiza que se mantenga el control, se elimine la presión emocional y se establezca un plan general para aumentar la riqueza multigeneracional.

Se reduce la prima de iliquidez

Los bienes raíces se describen como una clase de activos con alta asimetría de información y baja liquidez, lo que permite a los inversores obtener altos rendimientos. A medida que más capital se mueve hacia bienes raíces, esta brecha de información se está cerrando y hay menos "prima de iliquidez" que antes. Por el lado positivo, la facilidad de reunir capital ha permitido el acceso a muchos nuevos inversores y ha creado nuevos modelos de negocio de bienes raíces. La innovación en torno a la propiedad fraccionada, la titulización de activos y una regulación más moderna seguirán permitiendo el acceso a un grupo más amplio de inversores. Esto con el tiempo también creará más opciones de liquidez para los propietarios de bienes raíces y veremos mayores volúmenes de negociación.

A medida que los bienes raíces privados se vuelven más eficientes e inclusivos, me pregunto qué sucede con su correlación con los activos tradicionales. Me metí en bienes raíces porque disfruté de la naturaleza ilíquida a largo plazo y había visto cómo el sentimiento a corto plazo puede afectar los mercados públicos. ¡Espero que podamos encontrar un punto medio feliz!