El análisis de riesgos revela cómo los nuevos fundamentos impactan en el valor de los activos

El riesgo es una característica intrínseca de la inversión inmobiliaria comercial, pero cuantificarlo es sorprendentemente esquivo. Sin riesgo, los inversores no generarían rendimientos; a pesar de este papel clave en una inversión, más propietarios de los que se podría pensar no miden con precisión el riesgo o su impacto en la calidad de la inversión. Tradicionalmente, la tasa de capitalización ha representado el resumen de la exposición a la baja de una propiedad. Se utiliza como una expresión integral de la demanda del mercado, la calidad de los activos, el valor de la propiedad y el rendimiento. Las tasas de capitalización ofrecen un camino claro para hacer comparaciones paralelas entre posibles inversiones, pero como medida del riesgo, se queda corta. Ningún criterio único puede capturar completamente los matices de tantos factores. Por esta razón, es importante realizar una evaluación de riesgos multifactorial.

Para ir más allá de las tasas de capitalización y proporcionar una mejor visión de la exposición al riesgo, los profesionales de la valoración han comenzado a analizar una lista sólida de características que afectan el rendimiento de la inversión individualmente y luego a cuantificar cómo cada categoría afecta la valoración de una propiedad. Este enfoque es una herramienta poderosa que brinda a los inversores una comprensión profunda de las vulnerabilidades de la inversión y la oportunidad de desarrollar estrategias defensivas específicas para generar valor y mejorar los rendimientos.

La relación entre valor y riesgo

El valor y el riesgo están inextricablemente unidos. El valor es una estimación del precio de mercado de una propiedad y define el rendimiento de salida de una inversión, mientras que el riesgo es la posibilidad de complicaciones o de que una inversión tenga un rendimiento inferior. El valor representa un análisis de una propiedad en el mercado actual y el riesgo estima cómo se desempeñará la propiedad en el futuro, a medida que cambie la dinámica del mercado. No puedes ver una imagen precisa de uno sin el otro.

Aunque el valor y el riesgo están interrelacionados, en última instancia son parámetros independientes. Un análisis de valoración da a los inversores una expresión monetaria de su propiedad o cartera; es efectivamente una etiqueta de precio. Un informe de riesgos, por el contrario, es una explicación en profundidad de los muchos factores que podrían explicar por qué el valor de la propiedad podría verse afectado negativamente tanto ahora como en el futuro. Conocer el "por qué" brinda a los inversores la oportunidad de ser proactivos en lugar de reactivos a la hora de tomar decisiones de inversión y gestionar los activos a lo largo de su ciclo de vida.

Esta relación entre valor y riesgo es un principio establecido de la inversión inmobiliaria comercial, pero definir el riesgo y su impacto en el valor ha sido una tarea subjetiva. "Los tasadores han adoptado tradicionalmente un enfoque cualitativo, basado en su opinión profesional", afirma Tyrone Hodge, Director Global de Asesoramiento sobre Riesgos, Valor y Riesgo de JLL. "Estamos empezando a verlo de otra manera, desarrollando un espectro de factores que inciden en el valor. Para recopilar y evaluar esos factores, nos apoyamos mucho en los datos y la analítica”.

Más allá de las tasas de capitalización: categorías clave para calcular el riesgo

Un análisis de riesgos evalúa múltiples factores que influyen en el valor de la propiedad, tanto en la actualidad como en el futuro. Hay siete factores clave en el análisis: mercado, ubicación, propiedad, flujo de caja, ESG, salud y seguridad. Dentro de cada categoría hay un pozo de datos reveladores, y esos datos se amplían exponencialmente cuando se analizan todos juntos. La ubicación, por ejemplo, puede explorar las estadísticas de delincuencia, la proximidad al transporte público o el acceso a servicios de primera necesidad, como tiendas de comestibles y restaurantes; el clima define la exposición a fenómenos meteorológicos extremos y desastres naturales, así como los efectos a largo plazo del cambio climático, como la subida del nivel del mar y la calidad del aire; y los datos de mercado ilustran tendencias más amplias, profundizando en el crecimiento del empleo, la inmigración interna y externa y las barreras normativas locales. Cada segmento explora los matices que contribuyen a la calidad de la inversión y que pueden existir hoy o manifestarse en el futuro.

La tecnología está contribuyendo a mejorar la calidad de las evaluaciones de riesgo y a aumentar la accesibilidad de los datos para los inversores. El análisis está automatizado para incorporar información oportuna y reflejar la exposición más actualizada de una propiedad, incluso cuando cambian los fundamentos. Al aprovechar la tecnología, las evaluaciones de riesgos no son una instantánea en el tiempo, sino un análisis continuo de la responsabilidad que pone de manifiesto los puntos débiles y fuertes de una cartera inmobiliaria.

La oportunidad oculta detrás cada riesgo

Como dice Hodge, "la inversa del riesgo es la oportunidad". En última instancia, el poder de conocer tus debilidades es tener la oportunidad de mejorar tu posición. Las evaluaciones de riesgos otorgan a los inversores ese poder. "Se trata de datos cuantificables que pueden señalar la causa o las múltiples causas que afectan al valor de una propiedad", afirma Hodge. "Una vez que un inversor conoce los factores específicos que impactan en el precio, puede hacer ajustes estratégicos". Estos ajustes incluyen modificar las condiciones de arrendamiento, seguir una estrategia de recalificación o invertir en mejoras a nivel de propiedad.

Los inversores también pueden adaptar el análisis para reflejar su estrategia empresarial interna, que podría incluir una alta tolerancia o incluso un apetito por algunos retos. Un promotor industrial, por ejemplo, es probable que tenga una gran experiencia trabajando en terrenos con riesgos medioambientales. Si un análisis específico muestra una vulnerabilidad debida a un terreno problemático, es probable que el inversor siga adelante con la operación o incluso se centre en operaciones similares. Del mismo modo, los inversores también pueden identificar y evitar los retos comunes de los mercados emergentes. Los interesados en el sector de oficinas son un buen ejemplo. Después de una pandemia, son más sensibles a los patrones de migración y a las tendencias de empleo, y buscan destacar estas tendencias y cómo afectan a propiedades específicas en las evaluaciones de riesgo para reducir la exposición.

Los inversores se han centrado históricamente en tolerar un cierto grado de riesgo; un análisis personalizado de la exposición a la baja ayuda a los inversores a ser aún más conscientes del riesgo. Al comprender las características matizadas que influyen en el valor de los activos, los inversores están facultados para realizar ajustes estratégicos que impulsen la rentabilidad.