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Por qué los propietarios buscan socios para espacio flexible

Entre espacios de oficinas vacíos y un futuro híbrido, los propietarios están explorando asociaciones con operadores flexibles

14 de abril de 2021

Los propietarios con espacios de oficinas vacíos como resultado de la pandemia de coronavirus creen que han encontrado una manera de llenarlo de nuevo: asociarse con operadores de espacio flexible.

El sector de arrendamiento de oficinas globales se ha enfrentado a graves tensiones en los últimos 12 meses después de que las empresas se vieran obligadas abruptamente a experimentar con el trabajo desde casa. Los operadores de espacios flexibles tuvieron un momento particularmente difícil.

Pero a medida que los trabajadores regresan a la oficina, el flex space está siendo impulsado por las empresas que despliegan menos capital en bienes raíces y los empleados que han llegado a esperar más opciones sobre cómo y dónde trabajan.

"El problema es que los propietarios de oficinas quieren más espacio flexible en su cartera, pero los operadores no están dispuestos a aceptar nuevos arrendamientos", dice Ben Munn, director general de espacio flexible en JLL.

Por lo tanto, los acuerdos de gestión, en los que los operadores de espacios flexibles comparten los ingresos con los propietarios –  podrían convertirse en mucho más típicos. Todavía es temprano, pero esto tiene el potencial de aumentar rápidamente la cantidad de espacio flexible en el mercado, un gran cambio de ingresos para un sector cuyo futuro era profundamente incierto hace unos meses.

Flex para el futuro

En este momento, la mayoría de las oficinas siguen siendo en gran medida tradicionales. Con alrededor del 6,9% del stock total de oficinas, el centro de Londres tiene la mayor concentración de espacio flexible a nivel mundial, por delante de otros mercados flexibles maduros como la ciudad de Nueva York (4,3%), San Francisco (4,7%), Ámsterdam (6,3%) y París (3,5%).

Pero las expectativas son que el espacio de oficinas flexible se expanda rápidamente durante la próxima década. JLL predice que el 30 por ciento del espacio de oficina será flexible de alguna manera para 2030.

"El cambio a los acuerdos de gestión significa que el sector puede crecer rápidamente con los requisitos de capital repartidos entre un mayor conjunto de socios", dice Munn. "Los acuerdos de gestión también pueden alinear los incentivos de los propietarios y los operadores, creando una asociación mutuamente beneficiosa para todas las partes”.

En algunos casos, los propietarios están interviniendo para administrar los espacios bajo sus propias marcas. Sin embargo, más comúnmente, los propietarios están recurriendo a acuerdos de gestión con operadores de espacio flexible para hacerse cargo del espacio dejado por los proveedores de coworking que, o bien salieron del negocio, o han reducido sus operaciones.

Las empresas de servicios inmobiliarios como JLL también están tomando el liderazgo para administrar sitios de espacio flexible. Otros están adquiriendo participaciones en empresas de coworking que operan a través de acuerdos de gestión con propietarios.

En otros lugares, los gigantes del espacio flexible existentes, como IWG, están rescatando a los operadores en dificultades de la bancarrota o se están haciendo cargo de las operaciones en ubicaciones de coworking vacantes.

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Una nueva mentalidad para los propietarios

"Este modelo de ingresos de oficina se parece más a los hoteles que a las estructuras tradicionales de arrendamiento de oficinas", dice Munn. "El flujo de ingresos es variable con acuerdos de gestión en lugar de arrendamientos de alquiler fijo".

Aunque los propietarios absorberán el costo de las obras de fit-out, reciben una mayor parte de los ingresos y reducen el riesgo de arrendamiento a un solo inquilino. El operador de flex space se encarga de las operaciones diarias.

Los inquilinos pueden satisfacer sus necesidades de lugar de trabajo híbrido y los propietarios pueden diversificar sus fuentes de ingresos.

Sin embargo, el modelo desafiará a los prestamistas que normalmente valoran los activos de la oficina en función del alquiler y la calidad del usuario. Otra vez, Munn dice que los mercados de capital mirarán a los hoteles como una guía sobre cómo suscribir activos con múltiples productos generadores de ingresos.

En última instancia, el mercado cambiará para ofrecer a las personas más opciones.

"Los comportamientos de los consumidores impulsarán el valor en el mercado del espacio flexible", dice Munn. "Y cuanto más lo entiendan los propietarios e inversores, más pueden dar forma a sus productos y servicios para satisfacer las necesidades de sus clientes”.

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