Investigación

COVID-19: Implicancias inmobiliarias globales

A medida que el COVID-19 impacta a más personas todos los días, la planificación de contingencia de coronavirus es de suma importancia. Explore los posibles efectos de la pandemia en la economía, los sectores inmobiliarios y los inversores y usuarios.

12 de marzo de 2020

Los gobiernos, las empresas y las comunidades se enfrentan a la realidad de COVID-19. Los impactos a corto plazo en el crecimiento económico, la actividad empresarial y el comportamiento individual son innegables y, aunque el consenso actual es un repunte en la economía global en el segundo semestre de 2020, la trayectoria exacta es desconocida. Por lo tanto, sugerimos un enfoque de planificación de escenarios, en lugar de apostar por predicciones audaces, haciendo foco en la preparación para una desaceleración leve a moderada de naturaleza transitoria o para una desaceleración más severa y sostenida.   

Usuarios corporativos

  • La salud y el bienestar de los empleados serán la principal preocupación corporativa inicial, seguidos de cerca por los planes de continuidad del negocio. Dada la situación que cambia rápidamente, las empresas deben ser ágiles y flexibles. Abogamos por una respuesta corporativa que se centre en la Preparación, Protección, Monitoreo y Comunicación.
  • La capacidad de recuperación operativa será un objetivo a más largo plazo para los tomadores de decisiones inmobiliarias, ya que las empresas desarrollarán la capacidad de responder rápidamente si enfrentan otro evento similar en el futuro. 

Mercados de capitales

  • Es probable que la actividad de inversión se desacelere en el primer semestre de 2020 a medida que los inversores reaccionen a la incertidumbre, siendo los sectores minorista y hotelero los más afectados. Se espera un cambio a los activos defensivos: las consideraciones clave como los principales árbitros de riesgo incluyen la estabilidad de los ingresos, la importancia de la operación y la densidad de ocupación.
  • La inversión inmobiliaria ha fluctuado durante las crisis anteriores, pero la tendencia general a lo largo del tiempo ha sido el aumento de las asignaciones al sector y no vemos ninguna razón para que esto cambie. Los bienes inmuebles continúan ofreciendo retornos relativos atractivos en comparación con otras clases de activos.

Hoteles y hospitalidad

  • El impacto de las restricciones de viaje, las cancelaciones de eventos y la reticencia de las personas a viajar se han sentido de inmediato en el sector de la hospitalidad. A corto plazo, las tasas de ocupación caerán. 
  • Las ubicaciones con una alta proporción de visitantes internacionales están más expuestas, mientras que las ubicaciones accesibles a una audiencia nacional en automóvil o transporte público pueden beneficiarse. Existe la posibilidad de un rebote bastante rápido si el virus está contenido en poco tiempo.

Mercado minorista

  • Los minoristas globales deben prepararse para navegar un período de riesgos elevados para el flujo de efectivo y mayores costos operativos derivados de una caída en la demanda del consumidor y la interrupción de las cadenas de suministro. Proteger el flujo de caja sigue siendo crucial para todos los minoristas, y particularmente para aquellos operadores con márgenes de ganancia reducidos. Los más afectados pueden buscar alivio temporario de alquiler de los propietarios.  
  • Los minoristas con una infraestructura robusta para cumplir con los pedidos en línea podrían ser beneficiarios a más largo plazo, poniendo mayor énfasis en el cambio hacia un modelo minorista omnicanal flexible. Asegurar la continuidad de las operaciones al repensar las cadenas de suministro será clave para mitigar el riesgo de futuras conmociones.

Mercados industriales y logísticos

  • La interrupción de las cadenas de suministro mundiales es el principal efecto en el sector industrial y logístico. La reducción de la actividad en los principales puertos de entrada y aeropuertos está provocando la caída de las tasas de utilización y los recursos inactivos. Es probable que el brote eleve el tema de la resistencia de la cadena de suministros y la mitigación de riesgos. 
  • Este brote puede acelerar el uso de automatización y robots en las operaciones y reducir la dependencia del sector en la mano de obra. El cambio a las compras online, especialmente para comestibles, podría volverse más permanente y, a su vez, aumentar la demanda de espacio logístico.

Mercados de oficinas

  • El brote podría ejercer una mayor presión sobre los mercados que ya están en una etapa tardía de su ciclo, creando el potencial de un retraso en la actividad de inversión y un crecimiento del alquiler más suave de lo previsto anteriormente. Es probable que un aumento en el trabajo remoto reduzca las tasas de utilización de la oficina, mientras que los propietarios con exposición a arrendamientos a corto plazo serán los más vulnerables. 
  • A largo plazo, el brote probablemente acelerará la adopción del trabajo remoto y la inversión en tecnologías de colaboración. 

Sector de vivienda

  • El mayor impacto de COVID-19 es indudablemente humano. La tendencia de largo plazo hacia una vivienda de mayor densidad y mayor cantidad de espacios de colaboración potencialmente aumentan el riesgo de transmisión. Será necesario desarrollar protocolos de mitigación.
  • Los sectores de vivienda, particularmente multifamiliares, tienden a tener características más defensivas, beneficiándose de flujos de ingresos estables y la capacidad de mantener activamente las rentas para limitar los períodos nulos. La demanda también es relativamente resistente a los choques externos.

Pensamientos finales

  • Aunque es fácil concentrarse en el impacto económico a corto plazo de COVID-19, los impactos sociales y inmobiliarios a más largo plazo no deben pasarse por alto. El impacto y las consecuencias cambiarán nuestra forma de vivir y trabajar, lo que podría conducir a nuevos modelos operativos. ¿Podría ser el catalizador de ciertos cambios seculares?
    • Oficina: mayor trabajo remoto y un mayor enfoque en la salud, el bienestar y la productividad
    • Retail: la normalización de las compras de comestibles en línea, forzando un cambio en el comportamiento del minorista. 
    • Industrial: la desglobalización de las cadenas de suministro para mitigar el riesgo.
    • Sostenibilidad: cambio en la percepción de los viajes y un énfasis renovado en las prácticas sostenibles.
    • Tecnología: mayor integración de la tecnología, particularmente PropTech y MedTech, que impactan todos los aspectos de la vida y los negocios.

El estallido de COVID-19 y su rápida propagación en todo el mundo ha tomado por sorpresa a muchos, y las empresas, las comunidades y los gobiernos ahora deben enfrentar la realidad de la gravedad de la situación. Hay una gran cantidad de información (y desinformación) para ser consumida diariamente y, en una situación tan fluida, los hechos y las consecuencias están cambiando rápidamente. Si bien las personas y las empresas siguen centradas en la salud y el bienestar, este documento destacará las posibles implicaciones para el sector inmobiliario. 

A corto plazo, el impacto en el crecimiento económico mundial es innegable, y los países que están más avanzados en el brote ya están sintiendo los efectos. Al momento de escribir este artículo, el pronóstico de consenso es de un fuerte impacto en la economía global en la primera mitad de 2020, seguido de un repunte, que recuerda la recuperación después del brote de SARS en 2003. Aunque el impacto inmediato en la demanda ha sido muy evidente en los sectores minorista y hotelero, ciertas industrias son más susceptibles a la interrupción de las cadenas de suministro. La interrupción ya ha comenzado en sectores como el automotor, la aviación, los productos químicos y los bienes de consumo, y los efectos completos aún no se han filtrado. Por el contrario, los productos farmacéuticos y la atención médica tienen más probabilidades de experimentar un aumento en la demanda.

Las autoridades sanitarias, los gobiernos y las instituciones financieras de todo el mundo se están uniendo en su objetivo de proteger y tratar a sus poblaciones, contener la propagación del virus y garantizar la estabilidad y la salud de las empresas. Muchos bancos centrales poseen municiones limitadas, pero los recortes de tasas y la flexibilización cuantitativa, el apoyo de liquidez específico y la tolerancia macro prudencial proporcionarán cierta amortiguación a la desaceleración. Se podrían implementar medidas de política fiscal, pero probablemente serían más efectivas para enfocarse en las industrias más afectadas por una pérdida de ingresos y costos más altos.

Nuestro caso base actual está protegido. Cuanto más se expande el brote y más persiste, mayor es la posibilidad de un impacto más prolongado en la economía global y, por extensión, en los mercados inmobiliarios. En este punto, es difícil separar el impacto económico actual y probable de las fuentes de noticias y los mercados financieros que te atemorizan. La trayectoria exacta del brote y el efecto económico resultante son desconocidos. Sugerimos un enfoque de planificación de escenarios, en lugar de apostar por cualquier predicción audaz, con un enfoque en la preparación para una desaceleración leve a moderada de naturaleza transitoria o para una desaceleración más severa y sostenida.   

Para que nuestros clientes aborden mejor la situación, hemos compilado una evaluación inicial del impacto y las implicaciones en los sectores inmobiliarios a nivel mundial que actualizaremos a medida que evolucione la situación.

Implicancias para los ocupantes corporativos y cronograma de respuestas

Un entorno desafiante para la actividad corporativa

Los usuarios corporativos deben ser ágiles y capaces de reaccionar rápidamente ante esta situación que cambia rápidamente. Recomendamos centrarse en las cuatro áreas donde las implicancias cobran gran importancia: Operaciones Comerciales, Recursos Humanos, Finanzas y Comunicaciones. 

Operaciones Comerciales

La preparación es crítica. A pesar de la existencia de planes de continuidad comercial, para muchas empresas el brote ha expuesto brechas. Las operaciones comerciales pueden verse afectadas, y se debe considerar cambiar o cerrar las operaciones en las áreas afectadas y transferir el negocio a nuevas geografías o conocimiento a los empleados clave.

La interrupción de la cadena de suministro debe anticiparse y contrarrestarse. La visibilidad de la cadena de suministro también es un desafío en todas las industrias y uno que las empresas deberían tratar de mejorar. Las instalaciones de fabricación pueden enfrentar interrupciones inmediatas y duraderas, al igual que los canales de distribución de productos. Como resultado, las empresas abordan la logística, los costos laborales, la productividad y los riesgos de cobertura en las ubicaciones de la cadena de suministro.

Los procesos de toma de decisiones estratégicas enfrentarán interrupciones. Actualmente no está claro cuándo conoceremos el alcance y la duración de este impacto; mientras tanto, las empresas tomarán medidas rápidas de planificación de contingencia para hacer frente a un posible período prolongado de interrupción.

Recursos Humanos
La protección de las personas y el bienestar son la prioridad. El bienestar debe ponerse a la vanguardia como un deber corporativo básico de cuidado para los empleados y para garantizar la productividad en el lugar de trabajo. Los planes de contingencia deben implementarse para los empleados que no pueden viajar, viajar u ocupar ubicaciones corporativas, y el acceso a los sitios para visitantes, proveedores y el público también debe revisarse. El "distanciamiento" social y profesional, el absentismo y la enfermedad pueden causar interrupciones y presentar un posible impedimento para las operaciones y ventas. Sus edificios también pueden actuar como barreras a la contaminación. A largo plazo, la "salud del edificio" (incluida la ventilación del edificio, la filtración de aire y la limpieza) y la preparación de las instalaciones / gestión serán cada vez más importantes.

El trabajo remoto es clave para garantizar la continuidad de sus actividades. Las dificultades para comunicarse con colegas y clientes, los problemas de capacidad del sistema de TI y el riesgo de escasez de mano de obra también afectarán la productividad. La mitigación de políticas y procedimientos y una creciente adopción de trabajo remoto efectivo ayudarán a reducir parte de este impacto.

Finanzas
El impacto financiero en las empresas será multifacético. Se requiere que las empresas financien la respuesta de emergencia junto con los costos de mitigación y resistencia en torno a la planificación, la "solución", la capacitación y la recuperación del brote. Se deben considerar costos adicionales para la contratación; la disponibilidad de trabajadores temporales de reemplazo y otros recursos sustitutos puede ser difícil. Debe evaluarse el costo de la inversión en tecnología distribuida y las herramientas de teletrabajo para permitir el trabajo remoto donde sea factible.

La implementación de nuevas tecnologías y soluciones (por ejemplo, PropTech y MedTech) para controlar el nivel de infecciones de los empleados requerirá una inversión de capital. No todas las inversiones serán recuperables, pero esto dejará un legado de medidas y sistemas operativos mejorados y más robustos.

Comunicaciones
La comunicación es esencial para proporcionar transparencia. Establezca protocolos y pautas para comunicar información a los empleados y socios comerciales sobre sus planes de respuesta a brotes de enfermedades infecciosas.

Evite la falta de comunicación y garantice la difusión adecuada de la información, y también evite las "noticias falsas" o las "infodemias". (Una "infodemia" es una sobreabundancia de información, algunas precisas y otras no, que dificulta que las personas encuentren fuentes confiables y orientación confiable cuando la necesiten).

¿Cuál es su cronograma de respuestas corporativa?

La respuesta corporativa a COVID-19 debe comenzar de inmediato y abogamos por la Preparación, Protección, Monitoreo y Comunicación. Este es un proceso continuo y las prioridades cambiarán con el tiempo a medida que las empresas revisen las estrategias de toma de decisiones a largo plazo. Ya podemos ver que COVID-19 puede tener consecuencias duraderas (tanto positivas como negativas) que afectarán las estrategias de toma de decisiones de las empresas a largo plazo. A continuación se describe un enfoque gradual para una respuesta corporativa táctica, desde el inicio hasta la integración de la resiliencia, con algunos ejemplos de acciones específicas.  

Cuándo Cómo

Immediato 

próximas 1 á 2 semanas

Preparación Protección
Comunicación

  • Active (o cree) un plan de continuidad comercial para operaciones inmobiliarias y forme un equipo de respuesta global.
  • Cree capacidades de análisis de datos para permitir el análisis en tiempo real de cómo las amenazas cambiantes pueden afectar a una organización.
  • Establezca protocolos y pautas de comunicación.
  • Agilice los procesos de toma de decisiones para garantizar una respuesta rápida y permitir una comunicación efectiva para mantener la continuidad del negocio.
  • Si es necesario, cierre las instalaciones (o partes de ellas) inmediatamente, identifique ubicaciones de trabajo alternativas e implemente un plan de trabajo remoto.
  • Aumente las medidas de higiene y limpieza en el sitio y considere la gestión de residuos, y también traiga más aire exterior en edificios con sistemas de calefacción y ventilación (o abriendo ventanas en edificios sin) para ayudar a diluir los contaminantes en el aire..

Corto plazo

a 4 semanas

Monitoreo y Preparación

  • Monitorear y evaluar la situación continuamente.
  • Acelere los programas de habilitación de trabajo móvil y remoto según sea necesario.
  • Centrarse a corto plazo en la gestión operativa de los procesos inmobiliarios y de mitigación para sitios críticos.
  • Asegúrese de que se mantengan los suministros adecuados: considere cualquier posible interrupción de las cadenas de suministro 

Mediano Plazo

a 3 meses

Continuidad

Considere:

  • Continuidad de los programas de habilitación de trabajo móvil y remoto.
  • Interrupción de la cadena de suministro que afecta las operaciones.
  • Aumento de la vacilación y cautela en la toma de decisiones inmobiliarias.
  • Reducción de la interacción cara a cara con el cliente: planifique medios alternativos de contacto y compromiso.

Largo Plazo 

más de 3 meses

Resiliencia

  • Aceleración exitosa del trabajo remoto, lo que lleva a un cambio cultural a más largo plazo.
  • Diversificación de la cadena de suministro y optimización de la huella empresarial.
  • La reducción de las emisiones de carbono y la reducción de los viajes aéreos que podrían cambiar las percepciones de la empresa sobre la sostenibilidad y la "Empresa Responsable"
  • La necesidad de bienes inmuebles de alta especificación con el fin de proporcionar un lugar de trabajo seguro y saludable.
  • Un aumento en la adopción de tecnología en el lugar de trabajo (sensores, calidad del aire e indicadores de ocupación) y la implementación y uso más rápidos de PropTech y MedTech para mejorar la seguridad en el lugar de trabajo.

Aunque la atención a corto plazo de las empresas se centrará en la continuidad del negocio, existen importantes implicancias a más largo plazo para la toma de decisiones inmobiliarias, con un énfasis renovado en la capacidad de reaccionar rápidamente ante un evento similar en el futuro con un enfoque operativo Resiliencia. Estos variarán según el sector.

Descargue el informe completo. 

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