Dónde están aumentando los alquileres inmobiliarios urbanos

Construyendo un vecindario

El desarrollo en los vecindarios urbanos periféricos sigue un patrón, dice Ryan. Él lo llama el efecto derrame.

"A medida que se construye un lugar, la demanda se extiende a los vecindarios adyacentes", dice. "Los destinos para esta migración también deben tener atributos clave que los hagan deseables".

Descubrir cómo replicar otros prósperos vecindarios urbanos marginales en un nuevo espacio es fácil y difícil, dice Ryan.

"Cuando hablamos de tipos emergentes de ubicaciones institucionales, las exitosas son de naturaleza orgánica. Están en lugares que naturalmente encajan en este punto óptimo entre la ubicación y el entorno construido existente", dice.

Aquí es donde la creación del lugar entra en la conversación.

La creación de lugares es vital para que estos vecindarios tengan éxito, especialmente cuando se unen con el distrito central de negocios. Ryan señala a Europa, piense en MediaSpree de Berlín o Prenzlauer Berg, como caso de ejemplo para implementar mejoras en la habitabilidad y el ámbito público, como reducir el tráfico de atención, aumentar el comercio minorista en las aceras, la distinción arquitectónica y la calidad de construcción.

Melbourne, dice, ha sido un modelo exitoso para los vecindarios marginales en auge como Richmond, Cremorne y Collingwood, que han surgido como centros tecnológicos competitivos.

"Cuando miras esos vecindarios de Melbourne, todos tienen bloques estrechos, la arquitectura postindustrial, están relativamente cerca de donde vive la gente y cerca de áreas residenciales establecidas", dice Ryan. "Es rompiendo las manzanas, facilitando el movimiento, aumentando la cobertura arbórea, creando tiendas de destino y escalándolas hacia arriba".

Porque este tipo de desarrollo ocurre en diferentes fases: comienzas y maduras con el tiempo, y luego llega un nuevo desarrollo, y la escala cambia. Al preguntar dónde sigue, Ryan dice que es posible que desee mirar hacia atrás a estos barrios urbanos marginales emergidos hace más de una década. En Chicago, vecindarios como el Far West Side muestran muchos de los mismos signos de estar preparados para el crecimiento que Fulton Market tuvo durante el comienzo del ciclo inmobiliario anterior.

Cuando se trata de estrategia a largo plazo, Ryan dice que es esencial comprender el equilibrio del uso de la tierra, qué servicios están disponibles, qué tipo de acceso tiene el área al núcleo y si existe la capacidad de construir a escala. Estos factores son críticos para influir en la dirección que tomará el crecimiento de los efectos indirectos.

Cuando los dólares tienen sentido

Al invertir en estos vecindarios urbanos periféricos, uno de los desafíos más destacados que enfrentarán los inversores es su pequeña huella y un punto de saturación significativo. Una pregunta importante, dice Ryan, es si hay liquidez para seguir adelante. Y a menudo, la capacidad de carga y el punto de saturación no son evidentes desde el principio.

Debido a que el desarrollo de grado institucional es costoso, la capacidad de escalar el vecindario será crucial para determinar el éxito a largo plazo, dice.

Por ejemplo, una de las razones por las que Fulton Market en Chicago está ganando terreno es su capacidad para crecer verticalmente, como con la torre de 45 pisos en 570 Fulton.

"A medida que los valores aumentan, estos vecindarios se vuelven más atractivos a mayor escala para la reurbanización", dice Ryan. "Eso solo sucede cuando alcanzas un cierto umbral, y el precio funciona. Y luego precipita un mejor rendimiento".

Debido a la volatilidad del mercado y cómo el riesgo de que un solo inquilino se retire de un contrato de arrendamiento ancla podría interrumpir todo un desarrollo, Ryan dice que invertir en estos mercados tiene su parte justa de riesgo. Un riesgo similar ocurre con la demanda de tamaño de la hospitalidad y el comercio minorista de gama alta y boutique, donde los desarrolladores e inquilinos tienen que sopesar las compensaciones de aprovechar las opciones de primer movimiento contra los pronósticos de demanda inciertos.

Aún así, Ryan sigue siendo optimista sobre la tendencia, diciendo: "A largo plazo, aquí es hacia donde nos dirigimos. Hay suficientes inversionistas que confían en construir vecindarios urbanos fuera del núcleo. Las lecciones aprendidas del éxito de estos lugares para atraer residentes, empresas y visitantes también informarán la regeneración de los distritos comerciales centrales tradicionales a medida que se adaptan a las nuevas formas de trabajar, viajar y hacer negocios".