Brote de inversión inmobiliaria en sector de atención médica

La inversión inmobiliaria relacionada a los centros de atención medica ha aumentado dramáticamente en los últimos cinco años, y los inversores apostaron a que las instalaciones médicas serían cada vez más importantes para una población que envejece.

Las ventas de edificios médicos en los Estados Unidos alcanzaron casi US $10 mil millones en 2018, una cifra que casi se ha duplicado con respecto a 2014, según la investigación de JLL.

"Muchos inversores institucionales se están dando cuenta de que los rendimientos de las propiedades de atención médica han sido bastante sólidos y estables a lo largo del tiempo", dice Jay Johnson, Director de JLL y Líder de Atención de la Salud. "Esperamos que esa tendencia continúe en el futuro, lo que explica el creciente interés del capital institucional”.

Los volúmenes de inversión son emblemáticos del cambio más amplio en la asignación a bienes raíces comerciales en la última década, ya que los inversores buscaban rendimientos en un entorno con tasas de interés persistentemente bajas. La demanda sostenida en general ha alentado a los inversores a buscar en sectores inmobiliarios alternativos como la salud y la vivienda estudiantil.

Necesidad creciente

No fue hace mucho tiempo que los inversores de propiedades institucionales evitaban los edificios de consultorios médicos, en gran parte porque cumplían una función altamente específica y especializada. Pero el gasto en salud por el envejecimiento de los baby boomers ha alterado ese punto de vista y propulsado las propiedades de atención médica a la corriente principal.

Para 2030, todos los baby boomers en los Estados Unidos serán mayores de 65 años, según la Oficina del Censo de los Estados Unidos. Cinco años después, el número de personas de 65 años o más superará a los menores de 18 años. Para 2060, una de cada cuatro personas, o 95 millones, tendrá 65 años o más, y el 20 por ciento de ellas tendrá más de 85.

Los avances tecnológicos que permiten a los médicos monitorear e involucrar a los pacientes de forma remota, así como los automóviles sin conductor y las crecientes opciones de atención domiciliaria, podrían mantener a muchos baby boomers viviendo en forma indpendiene por más tiempo, señala Johnson. A su vez, eso podría extender las necesidades de atención en centros ambulatorios y, por lo tanto, mayor demanda, en lugar de trasladar a los pacientes a centros de atención a largo plazo.

Además del envejecimiento de los baby boomers, las crecientes expectativas de los consumidores de experiencias de atención médica convenientes han ayudado a impulsar el desarrollo de estas instalaciones ambulatorias, desde consultorios en edificios médicos convencionales hasta centros de cirugía inmediata en entornos de comercio minorista.

El nuevo desarrollo no parece exceder la demanda, por lo que la sobre-construcción es probablemente una preocupación menor para los inversores, dice Johnson. Además, una reingeniería radical del sistema, como el "bienestar para todos" con un cambio a un sistema de pagador único, probablemente aumentaría el acceso a la atención médica y, por lo tanto, aumentaría la demanda de los bienes raíces necesarios para proporcionar esa atención. Por otro lado, sin embargo, tal cambio pondría un gran énfasis en la reducción de costos, lo que resultaría paradójicamente en una mayor demanda de espacio clínico a tasas de alquiler más bajas, dice.

"Los problemas regulatorios traen una cierta cantidad de riesgo e incógnitas", dice Johnson. "Pero no importa cómo se sienta acerca de los cambios potenciales, ya sean incrementales o radicales, es probable que brinde más atención médica a más personas, lo que requiere más espacio para albergar médicos y servicios.”

Las oportunidades se están expandiendo

El crecimiento del sector de la salud ha llamado la atención de los inversores de propiedades minoristas que buscan diversificarse lejos del sector en problemas. Los propietarios de arrendamiento neto que están agregando atención de urgencia, terapia física y otros activos de atención médica de un solo inquilino a sus carteras han visto un interés particular.

Por ejemplo, en Store Capital, con sede en Scottsdale, Arizona, el alquiler y los intereses derivados de propiedades médicas y dentales se han duplicado a 2,4 por ciento en los últimos dos años. Solo en el último año, la compañía ha aumentado sus tenencias de dichos activos de 43 a 73.

Mientras tanto, según Bain Capital, la inversión de capital privado en operadores de atención médica minorista se ha movido de nicho a corriente principal. El crecimiento anual de los ingresos de alrededor del 3,5 por ciento, los protocolos estandarizados se replican fácilmente en múltiples ubicaciones y los reembolsos de seguros mezclados con los pacientes que pagan de sus propios bolsillos lo han hecho posible.

El creciente interés de capital privado en los operadores de atención médica debería impulsar una expansión de las instalaciones, dando a un grupo más amplio de inversores de arrendamiento neto más oportunidades de poseer los edificios. Las transacciones de consultorios médicos de un solo inquilino han totalizado alrededor de USD 2,5 mil millones de dólares por cuatro años consecutivos en 2018, que es aproximadamente USD 1 mil millones más anualmente que los tres años anteriores a ese período, según la investigación de JLL. Además, los edificios médicos de un solo inquilino están obteniendo precios más altos por metro cuadrado que el sector de arrendamiento de arrendamiento neto en su conjunto, dice Peter Bauman, vicepresidente senior de JLL Capital Markets.

"A medida que los inversores de arrendamiento neto navegan por la incertidumbre del comercio minorista, el espacio del consultorio médico parece ofrecer una alternativa, con rendimientos fuertes y confiables que son menos susceptibles a la interrupción del comercio electrónico", dice. "Mientras las tendencias en la atención médica continúen apuntando hacia una vida útil más larga y una mayor atención, el espacio en el consultorio médico seguirá siendo crítico y la demanda aumentará".