Por qué el espacio flexible está apareciendo en los portafolios de inversión de la oficina

A medida que la popularidad del espacio flexible (flex space) comienza a sacudir los mercados de oficinas en todo el mundo, más inversores están buscando formas de capitalizar la creciente demanda corporativa.

Flex space es básicamente un espacio de oficina compartido que se ha equipado con los conceptos básicos de negocios como wifi y muebles y, cada vez más, una gama de servicios como cafeterías y eventos comunitarios.

Actualmente representa solo el 1 por ciento de las acciones de oficinas en la mayoría de los mercados. Sin embargo, en algunos de los mercados más maduros de Europa, el espacio flexible ya ha aumentado rápidamente a más del 5 por ciento; en Amsterdam, por ejemplo, el espacio flexible ahora representa el 5.6 por ciento de su inventario total de oficinas, la mayor concentración de espacio flexible a nivel mundial, por delante incluso de los mercados de oficinas más maduros de la oficina de los EE.UU.

Además, el concepto en sí está evolucionando a medida que más operadores llegan al mercado y los propietarios existentes se adaptan e implementan sus propias soluciones de espacio flexible.

Como resultado, el espacio flexible podría aumentar en más del 25 por ciento en 2018 después de aumentar el 29 por ciento en 2017 cuando se agregaron 625,000 metros cuadrados al mercado, según la investigación de JLL.

Más crecimiento va a venir más abajo de la línea también. JLL prevé que el inventario del espacio flexible de Europa aumentará en un promedio de 25 por ciento, 30 por ciento por año en los próximos cinco años, sumando 7 millones de metros cuadrados al mercado y empujando el tamaño total del mercado a alrededor de 10 millones de metros cuadrados para 2022.

"El mercado de espacio flexible ha ido mucho más allá del modelo tradicional de co-working y ahora está impulsando un cambio real y tangible en el mercado más amplio", dice Alex Colpaert, jefe de Investigación de oficinas de JLL EMEA. "A medida que se vuelve más corriente popular, los prestamistas y los inversores están empezando a ver los beneficios de una exposición moderada al espacio flexible como parte de una lista de inquilinos bien diversificada.”

Estos beneficios van a atraer a una amplia gama de usuarios, reducir la cantidad de espacio vacío en un edificio y potencialmente diversificar sus flujos de ingresos a través de la oferta de servicios auxiliares.

Además, los edificios con un alto porcentaje de espacio flexible se consideran cada vez más propuestas de inversión viables.

El apetito por el espacio flexible ofrece oportunidades para alimentar la demanda en ubicaciones privilegiadas y disminuir las vacancias en algunos portafolios más débiles, dice Colpaert. "Con una creciente demanda de entornos innovadores y diseño no tradicional, algunos activos secundarios están en una posición privilegiada para ser renovados, desbloqueando oportunidades para los inversores.”

Retos para los inversores

JLL previamente pronosticó que hasta el 30 por ciento de las carteras de bienes raíces corporativas podría ser co-working o espacio flexible para 2030, lo que representa un cambio sísmico dentro del mercado.

Aunque eso sigue lejos, su última investigación sugiere que las empresas más grandes recurrirán cada vez más al espacio flexible en los próximos tres a cinco años.

A medida que más empresas líderes en el mercado incorporan espacio flexible, es probable que los adoptantes conservadores sigan su ejemplo.

"Muchas empresas se encuentran en la fase experimental, probando activamente cómo, y hasta qué punto, pueden integrar espacios flexibles dentro de su portafolio más amplio", dice Colpaert.

Para los inversores, esto podría traer numerosos desafíos a medida que el mercado de oficinas se vuelve menos predecible. A medida que más empresas toman espacio a corto plazo los niveles de alquiler, los niveles de oferta y vacancias en el espacio flexible podrían moverse muy rápidamente y ser más difíciles de medir.

Colpaert predice que las longitudes promedio de arrendamiento se acortarán a medida que los inquilinos se centren en el corto plazo al evaluar los requisitos de espacio. Con las empresas capaces de encontrar espacios más pequeños más fácilmente en el mercado de espacio flexible, el segmento de sub-500 metros cuadrados potencialmente será mucho más difícil de dejar en términos tradicionales, lo que podría afectar las fuentes de ingresos de alquiler de los inversores.

Un futuro cambiante

Con el sector evolucionando rápidamente, los inversores ahora se están uniendo a los usuarios para experimentar con cómo el espacio flexible encaja dentro de su estrategia más amplia.

"Con una mayor competencia y nuevos participantes que se mueven hacia el espacio, los inversores y los desarrolladores deberían considerar ampliar su exposición al espacio flexible, colaborar con los operadores existentes y observar fusiones y adquisiciones (M&A)", dice Colpaert.

El espacio flexible está en constante cambio, pero sin embargo marca un cambio estructural dentro del mercado que los inversores no pueden ignorar.

"El impacto a largo plazo está por verse, pero a corto plazo, las oportunidades que crea recompensarán a aquellos que adoptan la innovación, el riesgo y el cambio", concluye Colpaert.